"Con người thì luôn sinh ra chứ đất đâu thể nào sinh ra", "Đầu tư bất động sản chắc chắn có lời" đây là nhận định của nhiều người, đặc biệt là câu "thần chú" để chốt khách của nhiều bạn sale. Không phải cứ mua bất động sản là có lời đâu bạn ạ, tôi sẽ chia sẻ với các bạn 5 câu chuyện mất tiền mà trong quá trình làm nghề tôi được chứng kiến.

1.Chủ đầu tư cam kết dòng tiền 8%/năm. Nhà đầu tư quên mất yếu tố thanh khoản của bất động sản.

Câu chuyện Cocobay vỡ cam kết lợi nhuận mà bạn vừa đọc trên báo gần đây là một bài học lớn cho nhà đầu tư. Bài học này tôi đã biết từ 2016 khi mới bước vào thị trường bất động sản. Tôi có tham gia vào một công ty phân phối 1 dự án biệt thự nghỉ dưỡng tại Long Hải - BRVT. Chủ đầu tư PR dự án được thương hiệu Liberty (thuộc SG Tourist) vận hành, mức cam kết lợi nhuận là 8%/năm.

Kinh nghiệm đầu tư mất tiền
Bất động sản nghỉ dưỡng, tính thanh khoản không tốt.

Vì dự án khá gần TPHCM và cam kết tiền thuê tốt nên nhà đầu tư không ngần ngại xuống tiền đầu tư ở đây. Cho đến khi khu resort được đưa vào vận hành thì mức chi trả được cho nhà đầu tư chỉ 4%/năm. Thêm vào đó, thời hạn sở hữu của các căn biệt thự ở đây gì còn 35 năm nên nhà đầu tư bán ra không ai mua. Kết quả là nhà đầu tư sẽ bị chôn vốn ở đây rất lâu.

Bài học rút ra là đừng bị mê hoặc về cam kết dòng tiền mà phải xem xét về pháp lý và tính thanh khoản của bất động sản mình mua.

2. Mua 3 bán 2 giữ 1.

Vào cuối 2016, tôi có tham gia bán hàng một dự án căn hộ tại Thủ Đức. Thời điểm đó, dự án bán rất tốt, nhà đầu tư rất hứng khởi vì thị trường đang lên, chủ đầu tư xây dựng đúng tiến độ. Vào buổi sáng đẹp trời, có một chị khoảng 40 tuổi lên văn phòng công ty buồn rầu, tâm sự với quản lý của tôi là không đủ khả năng đóng tiền theo tiến độ của 3 căn chung cư chị mua.

"Nghe bạn sale nói dự án này tốt, ký HĐMB xong là ra hàng được nên tôi mua 3 căn. Tôi định ra hợp đồng mua bán sẽ bán ra 2 căn, lấy tiền lời đó đắp vô tiền lãi vay của căn còn lại. Nhưng giờ bán ra không được" - Chị này than thở.

Tôi từng nghe nhiều diễn giả hướng dẫn nhà đầu tư cá nhân bài toán "mua 3 bán 2 giữ 1". Chắc chị này cũng áp dụng đúng bài thầy dạy mà không biết rằng thời điểm ra hàng rất quan trọng. Khi dự án căn hộ ký xong HĐMB thì rất nhiều người ra hàng, tiếp theo sau đó  tiến độ xây dựng rất nhanh nên khách hàng sẽ bị ngọp vì tốc độ đóng tiền quá nhanh. Trong suốt thời gian xây thô, người đầu tư cũng sẽ bán ra rất nhiều. Thời điểm nào người bán ra hàng quá nhiều thì chắc chắn sẽ khó bán và ít được giá.

Kết quả là chị chỉ ra hàng được 1 căn với giá gốc và bị chủ đầu tư thanh lý 1 căn mất 20% giá trị Hợp đồng vì không đóng được tiền.

Bài học rút ra, những gì chúng ta học ra cũng chỉ là lý thuyết, khi áp dụng vào thực tế phải xem xét, tính toán kỹ để tránh mất tiền.

3. Mua chung cư chắc chắn sẽ vay được.

Tôi gặp nhiều khách hàng, đặc biệt khách hàng mua chung cư lần đầu để ở thường nghĩ như vậy. Cộng thêm, nhiều bạn sale "non trẻ" cũng tư vấn chắc nịch với khách hàng là chủ đầu tư đã hợp tác với ngân hàng nên chắc chắn sẽ cho vay được. Thật nguy hiểm!

Khách hàng lúc mua không được tư vấn để hiểu rằng ngân hàng ký bảo lãnh và cho vay dự án theo đúng luật, còn việc sau khi xem xét hồ sơ ngân hàng có quyết định cho vay hay không là quyền của ngân hàng. Những trường hợp khách hàng gởi bán lại gấp vì không vay được thường sẽ bán lỗ. Người mua nhà bị mất tiền.

Do đó, trước khi xuống tiền cọc mua nhà thì khách hàng phải làm hồ sơ vay với ngân hàng trước để chắc chắn vay được mới mua.

4. Đã đầu tư là phải dùng đòn bẩy.

Kinh nghiệm đầu tư tránh mất tiền
Dùng dòn bẫy không phải lúc nào cũng tốt.

Tôi có một người bạn, sau 5 năm đi tàu viễn dương kiếm được khoảng 3 tỷ. Anh dùng toàn bộ số tiền này đầu tư bất động sản. Trong giai đoạn 2015-2017 anh lướt sóng đất quận 9 kết hợp với đòn bẩy ngân hàng anh kiếm được rất khá. Tiếp tục dồn hết tiền + đòn bẩy tài chính, anh đầu tư ở Phú Quốc. Tuy nhiên, thị trường không phải lúc nào cũng tăng, còn lãi suất ngân hàng đang có xu hướng tăng. Thị trường Phú Quốc đang đóng băng, chính đòn bẩy tài chính đã cắn hết vốn của anh bạn tôi: đất nằm đó giá không tăng, tiền lãi vẫn phải trả đều. Bạn tôi đang xem xét bán ngôi nhà đang ở để trả khoảng vay này để giảm bớt áp lực.

Bài học rút ra, cần phải hiểu biết về tài chính và thị trường để dùng đòn bẩy cho đúng.

5. Mua đất giá rẻ.

Với chiêu thức bán đất giá rẻ, cam kết lợi nhuận nên Alibaba và một số công ty lừa đảo đã dụ được hàng ngàn khách hàng ném tiền vào đầu tư. Dự án không có thật, nên cuối cùng nhà đầu tư mất trắng số tiền đó.

Kinh nghiệm đầu tư tránh mất tiền
Mua đất giá rẻ, gặp phải dự án ma.

Bài học, khi mua đất đừng để lòng tham lấn áp lý trí, hãy tìm hiểu kỹ về bất động sản, đặc biệt là pháp lý để tránh mất tiền.

Trên đây là một số câu chuyện bị mất tiền khi đầu tư bất động sản trong hàng vạn người bị mất tiền. Một điểm chung của những trường hợp mất tiền là do người mua bất động sản thiếu kiến thức nhưng với tư duy hái quả ngay, giàu có nhanh từ bất động sản. Giống như việc muốn có 1 cái cây đầy quả mà không quan tâm gì đến gốc rễ. Kết quả là, chỉ cần 1 ngọn gió đã làm đổ cái cây này. Để trở thành nhà đầu tư thành công, tôi nghĩ rằng chúng ta cần dành nhiều thời gian để xây dựng cho bộ rễ (kiến thức, kỹ năng, tư duy) thật vững chắc. Khi đó chúng ta sẽ có cơ hội giàu có từ bất động sản bền vững.

SHARE