Bất động sản là một lĩnh vực đầu tư mà hầu hết mọi người đều quan tâm. Tại các thị trường lớn như TPHCM, Hà Nội, Đà Nẵng liên tục các dự án căn hộ hình thành trong tương lai được chào bán ra thị trường. Có những chủ đầu tư (CĐT) hoàn thiện xong pháp lý mới chào bán, có những CĐT cho đặt cọc trước khi xong pháp lý. Vậy dự án như thế nào đủ điều kiện bán hàng? những rủi ro gì khi khách hàng mua dự án chưa đủ điều kiện bán hàng? Trong bài viết này sẽ bàn rõ hơn về vấn đề này.

  • Dự án đủ điều kiện bán hàng gồm những điều kiện gì?
  • Làm rõ hơn về Bảo lãnh ngân hàng.
  • Tại sao có nhiều dự án được chào bán trước khi đủ điều kiện bán hàng?

1 Dự án căn hộ hình thành trong tương lai khi nào đủ điều kiện bán hàng?

Vấn đề khó khăn của các CĐT hiện nay không phải là xây dựng như thế nào, mà là thời gian hoàn thiện pháp lý dự án. Quá trình này thuận lợi nhất cũng phải tốn vài năm mới xong. Dưới đây là các bước CĐT phải trải qua cho đến khi có được Giấy phép xây dựng để khởi công dự án:

Pháp lý dự án saigon riverside city thủ đức 01.
Quy trình hoàn thiện pháp lý dự án căn hộ.

Có giấy phép xây dựng rồi là được bán hàng? Theo luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định cụ thể điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh gồm:

  1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất
  2. Giấy phép xây dựng.
  3. Đối với tòa nhà chung cư, hay tòa nhà hỗ hợp phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
  4. Hợp đồng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của CĐT với ngân hàng.
  5. Văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện bán hàng của cơ quan quản lý nhà nước cấp Tỉnh.

Nếu CĐT hoàn thành 5 giấy tờ pháp lý trên thì có thể tiến hành bán và ký Hợp đồng mua bán với khách hàng.

2 Làm rõ hơn quy định về Bảo lãnh ngân hàng?

Rất nhiều khách hàng và nhân viên kinh doanh vẫn chưa hiểu rõ về bảo lãnh ngân hàng, nhân tiện đây tôi xin giải thích rõ hơn về quy định Bảo lãnh ngân hàng để các bạn nắm:

Theo Luật kinh doanh bất động sản 2014, CĐT trước khi bán phải được ngân hàng thương mại (NHTM) có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của CĐT đối với khách hàng khi CĐT không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng (Điều 56).

Dự án đủ điều kiện bán hàng - bảo lãnh ngân hàng
Ngân hàng bảo lãnh sẽ đảm bảo quyền lợi khách hàng khi tham gia mua bất động sản hình thành trong tương lai.

CĐT sau khi đã hoàn thành nghiệm thu phần móng, có văn bản xác nhận đủ điều kiện bán hàng sẽ yêu cầu NHTM cấp bảo lãnh. NHTM và chủ đầu tư ký Hợp đồng/thỏa thuận bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản.

Các CĐT có thực hiện việc này nhưng họ rất hạn chế/ mập mờ công bố thông tin cho khách hàng. Lý do vì sao? Trong luật có ghi “Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận“. Có thể do điều khoản “thỏa thuận” này nên CĐT không muốn công bố thông tin chi tiết. Tuy nhiên, tại khoản 2 điều 56 luật kinh doanh bất động sản có quy định “CĐT có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký hợp đồng mua“.

Do đó, khách hàng có quyền cung cấp bản sao Hợp đồng bảo lãnh giữa CĐT và NHTM khi  ký HĐMB với CĐT.

Ngân hàng có cấp bảo lãnh từng căn cho khách hàng mua?

Như tôi nói ở trên, khách hàng trước khi ký HĐMB có thể yêu cầu bản sao Hợp đồng bảo lãnh giữa CĐT và NHTM. Đối với từng khách hàng riêng lẻ, theo thông tư 13/2017/TT-NHNN có quy định NHTM phát hành Cam kết bảo lãnh cho từng bên mua như sau:

“Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và thỏa thuận cấp bảo lãnh để phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua và gửi đến địa chỉ của bên mua;” (mục ii, khoản c, điều 4)

Tuy nhiên, hiếm khi chủ đầu tư nhắc đến việc phát hành Cam kết bảo lãnh cho từng khách hàng. Chỉ khách hàng nào biết luật yêu cầu chủ đầu tư mới hỗ trợ. Theo tôi, có thể việc phát hành Cam kết bảo lãnh cho từng căn sẽ phát sinh thêm phí khá cao từ ngân hàng, trong khi đó Hợp đồng/thỏa thuận bảo lãnh giữa CĐT và NHTM đã có quy định quyền lợi được bảo lãnh của khách hàng mua dự án. Có thể đó là lý do các CĐT không tư vấn gì cho khách hàng về Cam kết bảo lãnh.

3 Tại sao luật quy định rõ khi nào đủ điều kiện bán hàng, nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn “bán sớm”?

Mỗi lần apple ra iphone mới, theo bạn Apple sản xuất hàng triệu chiếc Iphone rồi mới ra mắt sản phẩm mới; hay họ ra mắt sản phẩm, cho booking rồi mới sản xuất giao cho khách hàng. Chắc chắn là Apple trước khi sản xuất đã bắt đầu bán sản phẩm.

Rất nhiều doanh nghiệp thực hiện cách trên để đảm bảo thành công khi đưa ra sản phẩm mới. Chiến lược “bán trước” cũng được rất nhiều CĐT bất động sản áp dụng.

dự án đủ điều kiện bán hàng - lễ giới thiệu
Lễ giới thiệu dự án từ CĐT đến khách hàng

Để đảm bảo dự án đủ tài chính để hoàn thành, các CĐT hầu như đều công bố sớm, cho khách hàng xác lập thỏa thuận/đăng ký quyền mua/… (bản chất là đặt cọc). Các hình thức này theo tôi tìm hiểu thì không vi phạm luật kinh doanh bất động sản vì về mặt pháp lý giấy tờ các CĐT xử dụng chưa xác định là bán hàng.

Lợi ích việc “mua sớm”:

  • CĐT thường chào giá giai đoạn này rất ưu đãi, giá bán sẽ tăng dần theo tiến độ xây dựng.
  • Giai đoạn đầu sản phẩm nhiều, người mua sẽ có nhiều sự lựa chọn sản phẩm phù hợp với nhu cầu.

Rủi ro của việc mua sớm:

  • Khách hàng sẽ ký với CĐT xác lập thỏa thuận/đăng ký quyền mua/ thỏa thuận cọc/… có quy định mất cọc và đền cọc. Khách hàng sẽ gặp rủi ro nếu dự án bị vướng pháp lý, không thể ký được hợp đồng mua bán. Nếu CĐT tài chính mạnh, uy tín thì họ sẽ thực hiện như cam kết ở hợp đồng cọc. Còn chẳng may bạn mua từ các CĐT yếu, việc lấy lại được tiền sẽ rất khó khăn.
  • Lúc PR ra mắt dự án có thể CĐT chưa chốt nhà thầu thi công, ngân hàng bảo lãnh,… nên thực tế triển khai có thể khác so với lúc PR.

Do đó, tùy dự án và xem xét năng lực CĐT mà bạn có thể quyết định có tham gia giai đoạn này để tối đa lợi nhuận đầu tư hay chờ đến lúc đủ điều kiện bán hàng mới tiến hành mua để hạn chế rủi ro.

Trên đây là một số chia sẻ về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh. Tôi hy vọng những chia sẻ này có ích đối với bạn.

Dự án đủ điều kiện bán hàng khi nào? Thực tế trên thị trường ra sao?
5 (100%) 3 votes
SHARE